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《物权法》将中国社会制度的矛盾展露无疑

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聚焦看不懂的物权法草案
（讨论）


九大焦点

土地使用期限可突破70年

［现状］一般人所拥有住房的土地使用期限是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？

［《草案》］建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期。

［专家］开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。70年期限到了以后，就该把土地交还给政府。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。

机动车被定为不动产

［现状］我国《民法通则》没有明确规定机动车辆是不动产还是动产，但高法曾有一个解释“车辆以交付”视为转让，登记管理制度不是所有权转让的必要方式。

［《草案》］机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

［专家］《草案》的规定已经将机动车明确规定为不动产，车辆的买卖和房产一样必须经过登记才能转让成功，否则就不能对抗善意第三人。但草案作出这样的规定与我国以前的法律有很大的冲突，因此一系列的法律也应作出变更才行。

失物“悬赏”须兑现

［现状］很多人在丢失了重要财物时，都会“悬赏”，承诺给拾得人一定报酬作为答谢。更多的人都怀有这样一种心思：我捡到的钱物可以如数归还失主，但是我的这种行为应当得到一定的回报——希望失主能给予自己一定的物质酬谢。于是近几年来，拾得人将钱财送还失主同时又索取报酬的事情越来越多，因为缺乏相关法律规范，由此引发的纠纷时有所闻。

［《草案》］所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

［专家］“拾金不昧”是我国的传统美德。在我国，将拾到的财物如数上交或交还失主，一直被视作拾得人应尽的义务和一条基本的社会行为规范。为了鼓励这种行为，物权法没有规定，遗失人必须支付一定报酬。但是从另一个角度看，从捡到财物到归还失主，拾得人耗费了一定的时间和精力(如代为保管财物、寻找失主等)，假如遗失人事先承诺给予报酬，就不能反悔。对拾得人付出的相关费用也应该予以补偿。

征地拆迁须合理补偿

［现状］随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害。

［《草案》］财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

［专家］这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，这一点毋庸置疑，但这并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿。

小区绿地道路属业主

［现状］目前，小区绿地、道路产权纠纷时有发生，业主与物业公司之间的矛盾更是在一些地方非常激化。绿地和道路究竟归谁所有？业主对物业服务不满意，是否有权更换？

［《草案》］建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

［专家］小区内的公共设施的产权问题向来争议很多。很多业主对绿地、道路归业主所有并不清楚，一些开发商甚至擅自卖了绿地。关于维修基金，很多业主在购房时交了钱，但这笔钱是怎么用的，用在什么地方了，业主并不知情。物权法对此做出细致的规定，有利于保护业主的合法权利。

相邻之间不得侵权

［现状］楼下的餐馆长年累月把油烟熏到楼上的住户窗户上，隔壁的噪音让人睡不好觉，邻里之间的类似纠纷真让人为难。

［《草案》］不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。

［专家］《民法通则》也对相邻关系有所涉及，但相对比较笼统，而物权法的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。

物权保护不受时间限制

［现状］目前我国《民法通则》规定不动产所有人请求排除妨害或者消除危险，在知道危险的两年内可行使请求消除危险权，两年后则过了诉讼时效。

［《草案》］有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。

［专家］物权保护不受时间的限制，对物的所有权人非常有利，更有利于保护私有财产。

住宅改商用须经业主同意

［现状］随着经济的发展，一楼居住的居民所处的位置特殊，有时改作商用可以带来更大的经济利益，比如开餐厅等，但会给其他的邻居带来一系列的不方便，诉之法律却没有法律依据。

［《草案》］将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经有利害关系的全体业主同意。

［专家］这样的规定，让其他的业主申诉起来有了明确的法律依据，像以前的法律没有相关方面的规定，相邻房屋的所有人权益受到侵犯也很难通过法律途径解决，更多地依赖相关的行政部门采取行政手段，追究将房屋改作其他用途者的责任。

不动产实行统一登记

［现状］目前，按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有几十个部门，当事人负担较重。

［《草案》］不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。关于不动产的登记费用，草案规定，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

［专家］不动产登记是建立物权制度的重要基础。按照物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度保障。

-五大疑问

私人财产是否获同等保护

目前公布的物权法草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出对公有财产和私人财产予以同等保护。草案规定，任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。

专家认为，法律对私人财产的保护，除最高层次的宪法保护外，还应有第二层次的民法保护，第三层次的单行法保护。物权法草案对公私财产实行平等保护，这是社会主义市场经济所要求的交易秩序形成的条件，也是社会主义法治精神的具体体现。

物权受损有哪些解决途径

草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

城镇居民可否在农村购房

根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，目前的草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。

草案同时规定，农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。

哪些财产可用于抵押

按照规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；交通工具等。

此外，草案还在我国现行抵押制度基础上有所突破，规定正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押，债务人不履行债务时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。

草案同时规定，土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得抵押。

如何保护特殊人群居住权

草案规定，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外；居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。

关于居住权的期限，草案规定，期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置。

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